Verkehrswertgutachten
WAS IST DER VERKEHRSWERT?
Bei dem Verkehrswert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) handelt es sich um den Marktwert unter Berücksichtigung des Zeitpunktes der Wertermittlung, der rechtlichen Begebenheiten und der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und Lage ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
WIE UNTERSCHEIDEN SICH WERT UND PREIS?
Beim Wert handelt es sich um eine objektive Einschätzung. Der Preis spiegelt eine subjektive Bewertung wider. Deshalb kann der Preis höher sein als der objektive Wert. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn im Beispiel von Wohnimmobilien ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einer bestimmten Lage oder Straße, mit einem bestimmten Grundriss oder Gestaltung gesucht werden und ein Käufer bereit ist, hierfür einen höheren Kaufpreis zu zahlen.
Durch einen Immobiliengutachter wird immer der objektive Wert ermittelt, da die Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs eines bestimmten Teilmarktes abgebildet werden sollen. Das heißt, dass bei einem typischen Marktgeschehen Vorstellungen eines Einzelnen keinen Einfluss auf den Wert haben, sondern der gewöhnliche Geschäftsverkehr und der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage aufgezeigt werden.
WAS BERÜCKSICHTIGT EIN VERKEHRSWERTGUTACHTEN?
Die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens ist mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden. Insbesondere die Einholung von für die Wertermittlung erforderlichen Unterlagen und Informationen und die daraus resultierende notwendige Analyse der Auskünfte darf nicht unterschätzt werden. Die Ortsbesichtigung ist ausführlich durchzuführen, damit die Immobilie in ihrer Gesamtheit und mit ihren Besonderheiten erfasst wird. Bei den erforderlichen Unterlagen und Informationen sowie der Ortsbesichtigung handelt es sich um die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und die Beschaffenheit der Immobilie im Sinne des § 194 BauGB. Für die Beurteilung der Lage sind umfassende Marktkenntnisse erforderlich. Die Vorgabe des § 194 BauGB, dass die Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erfolgen hat, bedeutet, dass hierdurch geprägte Kauf- und Verkaufspreise als Vergleichspreise keine Berücksichtigung finden. Bei der Erstattung des Gutachtens bleiben subjektive Vorstellungen des Auftraggebers ebenfalls außen vor, da der gewöhnliche Geschäftsverkehr durch die Wertermittlung abgebildet werden soll.
WIE IST DER FAKTISCHE UND ZEITLICHE ABLAUF BEI DER ERSTATTUNG EINES VERKEHRSWERTGUTACHTENS?
Zwischen Auftraggeber und Immobiliengutachter wird zunächst ein Vertrag geschlossen, der u.a. die Aufgaben der Parteien, die erforderlichen Unterlagen und das Honorar festlegt. Der Sachverständige erhält eine Vollmacht des Grundstückseigentümers, um Unterlagen, die nicht vorliegen oder vom Auftraggeber nicht beigebracht werden können, bei den entsprechenden Behörden einzuholen. Je nach Umfang der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen ist eine Einsichtnahme in die Bauakte bei der zuständigen Behörde erforderlich. Der Sachverständige stimmt den Termin zur Durchführung der Ortsbesichtigung mit dem Auftraggeber ab und führt diesen gemeinsam mit ihm durch. Nachdem sämtliche Unterlagen, Informationen und Auskünfte vorliegen und die Ortsbesichtigung stattgefunden hat, beginnt die Erstattung des Gutachtens. Die Zusendung des Gutachtens an den Auftraggeber erfolgt in der Regel zeitnah, hängt aber zum einen von der Komplexität der Wertermittlung und zum anderen von der Übermittlung der Auskünfte durch die Behörden ab. Auf jeden Fall werden Sie auf dem Laufenden gehalten, wenn es zu Verzögerungen kommen sollte.
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