Bewertung von Rechten und Lasten
WAS SIND RECHTE UND LASTEN?
Es sind privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Rechte und Belastungen zu unterscheiden. Privatrechtliche Belastungen ergeben sich u.a. bei einer grundbuchlichen Sicherung aus Abteilung II des Grundbuches. Hierbei kann es sich beispielsweise um Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten, Erbbau-, Wohnungs-, Nießbrauch-, Wege-, Überbau- oder Leitungsrechte handeln.
Aus den vorgenannten Belastungen ergeben sich Rechte für den Begünstigten. Dabei können sowohl die Rechte als auch die Belastungen Gegenstand einer Wertermittlung sein.
Eine öffentlich-rechtliche Belastung ist in der Regel nicht im Grundbuch zu finden. Die Belastung kann zum Beispiel im Rahmen einer Baulast bestehen. Hierbei handelt es sich um die freiwillige Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, auf seinem Grundstück Maßnahmen durchzuführen, zu dulden oder zu unterlassen. Der Vorteil des Begünstigten besteht in der Regel durch die Möglichkeit, ein Vorhaben baurechtskonform zu realisieren. Des Weiteren gehören Vorkaufsrechte nach Baugesetzbuch (BauGB) oder Erschließungsbeiträge zu den öffentlich-rechtlichen Belastungen.
WAS WIRD BEWERTET?
Bei den Rechten und Belastungen kann sowohl der Verkehrswert des belasteten Grundstücks als auch der Wert des Rechtes ermittelt werden.
Hierbei sind zum Teil besondere Verfahrensschritte bei der Ermittlung zu berücksichtigen. Ein besonderes Augenmerk ist insbesondere auf die Marktanpassung zu legen, weil nicht jedes Grundstück, das mit einem Recht zugunsten eines anderen belastet ist, marktgängig ist. Darüber hinaus sind manche Rechte veräußerbar oder vererblich, was die Marktfähigkeit erhöht. Bei höchstpersönlichen Rechten besteht das Recht ausschließlich für den Berechtigten.
WELCHE UNTERLAGEN UND INFORMATIONEN WERDEN BENÖTIGT?
In jedem Fall sind Auskünfte aus den Verzeichnissen, in denen die Rechte und Belastungen geführt werden, einzuholen. Darüber hinaus ist die zugrunde liegende Vereinbarung unabdingbar für die Bewertung des belasteten Grundstücks oder des Rechtes. Die Vereinbarungen geben den Willen der Beteiligten wieder, während die Eintragungen in den Verzeichnissen den wesentlichen Inhalt in Kurzfassung aufzeigen. Insbesondere die betroffenen Flächen, etwaige Kosten- und Nutzenaufteilungen sowie Entschädigungsleistungen werden in den Bewilligungsurkunden vereinbart.
Die getroffenen Vereinbarungen sind zu analysieren und zu bewerten. Belastungen können einen erheblichen wertmindernden Einfluss auf das Grundstück haben.
ENTSPRICHT DER WERT DER BELASTUNG DEM WERT DES RECHTES?
Das kann, muss aber nicht der Fall sein.
Beispielhaft sei hier die Belastung mit einem Wohnungsrecht genannt. Das Wohnungsrecht ist an das Leben des oder der Berechtigten gebunden. Zwar kann für die Belastung ein Barwert anhand der entgangenen Miete, der statistischen Lebensdauer des Berechtigten und den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen bestimmt werden. Jedoch wird hierbei nicht der von Marktteilnehmern eingeschätzte größere Nachteil durch die ggfs. längere Lebensdauer des Begünstigten berücksichtigt. Der Begünstigte hat außerdem eine komfortablere Verhandlungsposition gegenüber dem Eigentümer, der dadurch bedingt in seinen Verhandlungsmöglichkeiten eher eingeschränkt ist. In diesem Fall kann der Wert der Belastung für das Grundstück sehr viel höher sein als der Wert des Rechtes.
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