Mietwertgutachten
WAS IST EIN MIETWERTGUTACHTEN?
Bei einem Mietwertgutachten handelt es sich um eine sach- und fachgerechte Schätzung des Mietwertes. Dieser kann sich auf Wohn-, aber auch auf Gewerbeimmobilien beziehen.
Bei der Einschätzung des Mietwertes sind die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu berücksichtigen.
WOFÜR WIRD EIN MIETWERTGUTACHTEN BENÖTIGT?
Für die Erstellung eines Mietwertgutachtens gibt es unterschiedliche Anlässe, die nachfolgend beispielhaft genannt werden:
- für Miethöheauseinandersetzungen
- als Verhandlungsgrundlage bei Miethöhevereinbarungen
- zur Plausibilisierung bei Projektentwicklungen
- als Grundlage für das Residualwertverfahren
WAS IST DER UNTERSCHIED ZWISCHEN DER MARKTÜBLICHEN MIETE UND DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE?
Bei der marktüblichen Miete handelt es sich um die bei Neuvermietung erzielbare Miete. Hierbei sind jedoch die gesetzlichen Beschränkungen für Wohnraummieten zu berücksichtigen. Dabei handelt es sich um die Mietpreisbremse, die Wesentlichkeitsgrenze und die Wuchergrenze.
Grundlage für die Ermittlung dieser Grenzen ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird gebildet aus Bestands- und Neumieten der letzten 6 Jahre für Wohnraum, der vergleichbar ist in Bezug auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit.
WAS SIND MIETPREISBREMSE, WESENTLICHKEITSBREMSE UND MIETWUCHER?
Die Mietpreisbremse wird durch Verordnung geregelt und gilt nur für bestimmte Städte. Durch die Mietpreisbremse wird die Obergrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren von 20 % auf 15 % bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gesenkt. Die Wesentlichkeitsgrenze nach Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist bei Neuvermietungen zu berücksichtigen. Danach gilt eine Miete dann als unangemessen hoch (sogenannte Mietpreisüberhöhung), wenn ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt wird und die Miete um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Mietwucher nach Strafgesetzbuch (StGB) liegt vor, wenn die Miete in einem auffälligen Missverhältnis zum Wohnwert steht, der Vermieter die Zwangslage des Mieters aufgrund eines zu geringen Angebotes, seine Unerfahrenheit oder die erhebliche Willensschwäche ausnutzt und die Miete um mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Ein Mietwertgutachten durch einen Immobiliensachverständigen hilft bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Sprechen Sie mich gerne an, wenn Sie einen Immobiliensachverständigen suchen und wir finden das für Sie passende Angebot.
