Besondere Wertermittlungsverfahren Leistungen

Besondere Wertermittlungsverfahren

WELCHE BESONDEREN WERTERMITTLUNGSVERFAHREN GIBT ES?

Bei den besonderen Wertermittlungsverfahren handelt es sich um rechtlich nicht normierte Verfahren, die im Wesentlichen auf betriebswirtschaftlichen Modellen beruhen. Beispielhaft seien hier die Investmentmethode (auch Income Approach), Residualwertverfahren (auch Residual Method), Monte Carlo-Verfahren oder Discounted Cashflow-Verfahren genannt. Auch bei diesen Verfahren geht es immer darum, den auf dem spezifischen Grundstücks(teil)markt zu erzielenden Verkehrswert zu ermitteln.

BEI WELCHEN ANLÄSSEN SIND DIE BESONDEREN WERTERMITTLUNGSVERFAHREN RELEVANT?

Die Investmentmethode

Bei der Investmentmethode handelt es sich um ein international angewandtes Verfahren, bei der die Bewertung unter Renditegesichtspunkten erfolgt. Dabei erfolgt keine Unterteilung in Gebäude- und Grundstückswert, wie es bei den deutschen normierten Verfahren der Fall ist. Es wird von einer zeitlich unbegrenzten Ertragskraft der baulichen Anlagen ausgegangen. Bekannt sind hierbei die Term and reversion-Methode und die Hardcore and layer-Methode.

Das Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren dient bei Projektentwicklungen der Ermittlung eines sogenannten Residuums (Restes). In der Regel entspricht dieses dem maximal zahlbaren Bodenpreis bei Annahme bestimmter Parameter. Zu den Parametern zählen insbesondere die Erträge und die Kosten für die Erstellung der baulichen Anlagen, die Finanzierung, die Vermarktung und zusätzlich der Unternehmergewinn sowie der zu wählende Zinssatz.

Das Monte Carlo-Verfahren

Beim Monte Carlo-Verfahren werden gut zu bestimmende Parameter und eine Anzahl von Werten mit deren Eintretenswahrscheinlichkeit in die Berechnung eingeführt. Durch mathematisch-statistische Verfahren werden die Ergebnisse in einem Häufigkeitsdiagramm ausgewiesen. Die Ergebnisse zeigen die Wahrscheinlichkeit für ihr jeweiliges Auftreten und das Risiko, das bei den jeweiligen Annahmen eingegangen wird, auf. Aufgrund der zahlreichen Variablen reagiert das Verfahren sensibel auf Änderungen.

Das Discounted Cashflow-Verfahren

Das Discounted Cashflow-Verfahren dient der Ermittlung des Kapitalwertes einer Investition oder eines internen Zinsfußes. Es berücksichtigt für einen Betrachtungszeitraum (z.B. 10 Jahre) die künftigen Erträge und Mietentwicklungen sowie die Ausgaben (auch Leerstandskosten). Die jährliche Differenz wird unter Berücksichtigung eines angemessenen Zinssatzes inkl. Inflation jeweils auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. Da das Verfahren sensibel auf die Ansätze der Erträge und des Zinssatzes reagiert, ist auf diese besonderes Augenmerk zu richten.

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